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_杭州勾庄楼市降价纪事:消化潜在供应需4~5年

2017-09-22 23:06

你要允许开发商亏钱,炒房也有赚有亏,开发商也是一样。”世邦魏理仕杭州区总经理马英枢这么评价正处于全国楼市风口浪尖的杭州楼市。

2月中旬,杭州大城北板块的一个开发商放出风声,准备率先降价。这个板块,一直有很多别名,如北部软件园板块、北部新城,或者勾庄板块。

2月18日晚,位于大桥西板块的德信北海公园宣布清盘,将均价调整至15800元/平方米,透明售房网显示,北海公园最近的成交均价在19446元/平方米。

他们赶在别的开发商前面,听到风声之后就迅速降价了。

2月19日晚,距其不远处的天鸿香榭里爆出最新应对措施,“起价11800元/平方米,均价13800元/平方米”,相比之前在售的17200元/平方米均价,价格直降3400元/平方米。

这个区域的开发商越来越多地加入了这场价格战。

2月22日,板块内的滨江万家名城开盘当天,杭州上塘高架下口竖立起的大幅广告牌、通益路通运路口的宣传板、北宸之光门口的两辆宣传车上,大大的广告牌上都写着:“今日凭万家名城认筹单至北宸之光售楼处即可领取精美豪礼一份。”

万家名城是杭州当地开发商滨江集团开发的项目,而万科抢客的手段让人难以置信。“就连万科都这么赤裸裸地抢客户,在杭州还是头一次。”杭州的一位开发商称,这个区域频发恶性竞争。

这场降价风波,裹挟着兴业银行停止开发贷的传闻,令业界哗然。

2013年,杭州市区土地出让金收入为1326.9亿元,紧随北京、上海之后位列全国第三。据估算,自2009年以来的这5年,杭州土地供应量“变现”为商品房再减去已销售的量,市场目前的潜在供应量约为50万套商品房,如果以过去三年的平均销售速度计算,消化这些潜在供应需4~5年。

这个城市样本,很有典型意义。

值得一提的是,首个降价的北海公园,2010年10月21日拿地时的楼面价高达10047元/平方米,保守估计,成本价在1.6万/平方米以上。

2012年4月首次入市时,北海公园中间套以低至1.28万/平方米的均价开盘,边套也只卖1.4万/平方米。

“他们的运气不好,2012年3、4月份,当时的杭州楼市正处于下跌状态。”上述开发商透露,所以这个项目第一次开盘就是亏本在卖。

这次听到风声就“超车”的德信,仍以低于成本价开盘,不过这几年的财务成本加上去,这个项目的日子并不好过。

目前,北部新城在售楼盘和已出让地块,可供住宅近百万平方米。如果算上2014~2015年的可供宅地,北部新城后续住宅供应潜力,预计在250万平方米以上,这里未来将成为杭州的居住重镇。

这是一个庞大的新兴区域,目前已经吸引了万科、龙湖、万达、越秀集团等全国性的品牌房企入驻。

他们进入的时间相隔并不远。万科进入时,拿地楼面价是4430元/平方米,滨江是6256元/平方米。

万达集团也把进驻杭州的第一个项目放在了这里。去年5月,来自广东的越秀集团以楼面价9600元/平方米的价格将与万科北宸之光仅一路之隔的25号地块收入囊中。

万科的项目去年底开盘时价格并不高,但滨江的万家名城开盘时,毛坯最低售价仅9960元/平方米。逼近越秀集团的楼面价。

“那还怎么打?万科和滨江价格定得这么低。”一位杭州的业内人士说,其他开发商根本没有还手之力。

杭州富力的总经理杨晔说,杭州市场的成熟度属于国内第一线,在这样的市场,“靠忽悠、造势以及纯粹的营销手段,想撬动市场非常难”。

一份北部新城的三年土地出让计划显示:到2015年,北部新城将预备“做地”9000余亩,供应3000余亩。2013年,拟供地20宗,880亩,其中,商住用地5宗(有3宗已经出让),415亩。2014年,拟供地15宗936亩,其中商住用地11宗795亩,商业用地4宗141亩。

如此大的土地供应量,在楼市限购的背景下,有限的、逐渐释放的需求根本来不及消化。

没有进这个市场的开发商对杭州充满了豪情壮志,进入这个市场的开发商充满了沮丧感。

2013年新进入杭州市场的开发商还有恒大、阳光城、融信、新城、富力、招商等,他们觉得,再也不能错过这个市场了。

“你会发现,2013年土地市场最激烈的开发商是外地的,就是第一次进入杭州市场的,进入四五年的开发商都变得谨慎起来。”滨江房产集团副总经理朱立东说。

前几年进入这个市场的外地开发商们已经感觉到危险,他们在土地市场不再冲动,变得谨慎而敏感。这个市场,充满了残酷。

杭州开发商:赚得多不如跑得快

“本地开发商的商业逻辑是,要快,用时间换金钱。”杭州开发商广宇集团一位高管对《第一财经日报》记者称,这是浙江开发商与外地开发商最大的区别。

所以,在杭州,降价与缺钱并不一定存在必然的联系。

2月18日,位于北软板块的德信北海公园甩出15800元/平方米的清盘特惠价,被称为杭州楼市的“马年第一降”,就在同一天,德信底价拿下钱江新城金融板块章家坝地块。

左手降价,右手拿地。实际上,今年1月以来,德信在杭州就已拿下三幅地块,包括以4.9亿元竞得的钱江世纪城泊林春天地块,楼面价5282元/平方米,从法院拍卖中获得的中泰乡项目以及章家坝地块,体量超过200万平方米。

杭州的地产开发资金来源,正越来越依靠信托资金,事实上,信托已成为全国地产开发资金的重要来源。

在杭州工商信托的网站上,《第一财经日报》记者就看到了杭州多个地产项目在去年发起了资金信托计划,大部分项目的预期收益都在8%~12%之间,期限长的达60个月,短的也有18个月。

“信托融资的好处很明显,比如很快,顺利一两个月内就可以完成。而且融资担保物比较灵活,比项目贷款要来得宽松。”一位去年发行多个信托产品的开发商对记者透露,信托融资介入项目的时间也比较早,比贷款的优点明显。

“我们公司也在运行的一个信托产品,年收益17%,收益每个月都有,很灵活。”杭州一家房产公司的员工对记者说,这种产品一年期的也有,她投入了55万元,每个月的收益正好用来还房贷。

事实上,大部分浙江的开发商都发行了信托产品,这两年的收益大多在15%以上。

建设银行的一位人士透露,现在很多房地产公司都在发信托,房产调控以后,银行贷款收紧,很多公司贷款难,相比而言,发信托比较容易获得大量资金。他表示,信托的成本并不高,有的甚至比银行利率低,“银行贷款的隐形成本高,不确定性也大。”

“浙江的融资生态相对来说较为多元,开发商对资金面的细微变化都很敏感,这也是他们跑得快的原因。”科地财富董事长陈刚对记者称,从去年开始,他们发行的信托产品都是投向开发商的地产开发项目。

实际上,在很多浙江开发商看来,雅戈尔推掉申花地块,上交4.84亿定金,是一个明智之举。“这个地块如果做不好,损失会更大,还不如跑掉。”杭州一家国有企业下属开发公司的老总说,申花地块到现在都没有恢复元气,“断臂”是一个理性的决定。

浙江的开发商,通行的逻辑是,打不过就跑。

仔细研究浙江、福建开发商的财报可以发现,这些公司项目的开发贷都不多,但是信托产品非常普遍。不仅如此,他们通常还与资产管理公司、信托公司、私募色彩浓厚的投资管理公司广泛开展融资活动。

数据显示,截至2013年年底,我国房地产信托存量规模为1.34万亿元,占全部信托规模比重为9.5%,占集合信托比重为38.1%;房地产信托2013年全年新增规模6848亿元,占全年新增信托规模的11.4%,新增房地产信托规模的52.5%;且自2012年下半年来,房地产单季度新增规模一直稳步上升。

“项目周转难以控制在七个月以内,不过做好产品,做好营销,项目去化得快,可以节约时间,这也是财务成本的一部分。”滨江房产集团副总经理朱立东说,相比起来,项目开发过度追求高速度,但是去化很慢的,财务成本也高。

对浙江开发商而言,开发速度的快慢并不重要,利润高低也不重要,最重要的是资金回笼的速度。

这或许就是杭州那些急着降价卖房的开发商的心态:去化慢,还不如降价跑掉。

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